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写字楼公寓投资前景威海房产投资:若何对待威海公寓和写字楼产物

2019-10-16 06:45 作者:admin 来源:网络 浏览数:

  写字楼公寓投资前景威海房产投资:若何对待威海公寓和写字楼产物!公寓是广泛的房地产投资在商业房地产的一种,而在全国范围对于公寓的定性也比较多,有些地方把居住的房子都叫公寓,也有的泛指酒店、宿舍等一些密度比较大的房子。

  今天我们就威海楼市中的公寓,为大家做一个详细的解说,并分析公寓产品的投资价值,以及提供目前威海市区内的公寓产品有哪些。

  一:所占地皮性质,商业用地为40年,工业用地为50年,住宅用地为70年。公寓产品基本上都属于前两个。

  二:房屋结构特点,公寓产品最大的特点就是一部电梯对应多个房间,就像我们住酒店一样,一层中间一个很长的走廊,两侧有很多个入户门。但有些公寓式住宅也盖成这样,比如海御19,属于70年住宅房子,但管理及结构又具备公寓属性,区分的话要结合第一点的产权属性来划分公寓与住宅。

  三:看外观,正常的住宅都是南北通透,一层分几个单元,一个单元有1—4户,窗口形状分明(卧室、客厅、厨房、卫生间的窗户不一样)。而公寓产品大多是一栋“大厦”,外观看上去没有明显的大小窗户区分,非常统一且单一的窗口,而且南侧和北侧一样,有些公寓还有东向。之所以这样,主要还是因为公寓产品的户型大多都是以单间形式存在,而且都是以30-50平打下居多,这样一层楼会有十几乃至几十户之多,所以才有前面的一致性。

  1、公寓产品是不允许有天然气接入的,所以我们所看到的房子,不管是毛坯还是精装样板间,您是看不到任何暖气管道及燃气灶具,样板间虽然做了抽油烟机,但下面对应的是电磁炉。

  2、公寓产品的水电多数以商水商电,比住宅的要高几倍,但有些公寓产品的开发商可以做到民水民电,投资者不要小看这个费用,一年下来,差距还是有一定的数额的。

  3、落户与上学:在威海的公寓产品都可以和正常住宅一样学区划分,上学一点问题没有,但大多公寓产品不支持落户。这样的话,对于一些重点学区,公寓产品业主的孩子,肯定无法进入到重点学校之中,因为要排队,公寓且无户(即便是能落户的)要排在正常住宅的后面录取,要知道,名额是有限的,很多正常住宅的都不会被录取,何况排在后面的公寓。

  公寓有着单价与总价都低的优势(公寓产品房价要比住宅低很多,而且单套在30-60平左右,总价低是年轻群体所能承受的。),而且大部分公寓都是精装修交付,拎包入住。不论是贷款还是全款,所承担的买房压力要小很多,同时拥有一格属于自己的私人空间,不在看租房房东的冷眼。

  在外打过工的朋友都有这样的感受,尤其是北、上、广、深这样的大城市,市区内租一套两居室的话,基本上大半个月的工资都要交给房东了。所以,很多人选择了合租,而一套两居室改成的三居室中最小的一个单间,租金也是让疼的数目。即便如此,能够承受租金的朋友也不一定能够承受其他租客所带来的烦恼。这个时候的单身公寓就成了一个比较不错的选择,性、私密性都有保障,最重要的是租金跟合租房相差无几。

  首先,公寓是40年产权,即便有些可以做到70年产权,但最终属性还是不变。所以是房价升值这一因素,公寓在任何一个城市的房价体系中,都是要落后住宅一大块。比如恒大海景项目,相邻楼栋同楼栋的公寓和住宅,住宅的价格可以在17000元/平左右,而公寓则是13000元/平左右。

  其次,公寓产品的贷款首付比率很高,基本首付都在60%左右,且贷款年限最多10年。这样一来,买公寓的首付甚至比住宅的还要高。不过后期的还款压力就小多了,毕竟总价是低的。

  第三,公寓产品过户税费较高。目前来看,一套二手公寓正常交易的线%左右,就算是卖方可以把税给买方,但这样做势必会提高房子的单价,买方也不是傻子,房价太高了也不会买,最终房东还是会降价,不然就会长期砸在自己手上。

  第四,公寓有这小而灵活的优势,但不适合居家过日子。相比电磁炉,人们更愿意长期使用燃气灶。再就是公寓产品大多分南向和北向,意味着南北不通透,如果一家发出点什么气味,基本整个楼道都会长期弥漫开来,炖点鱼肉的香味还是不错的,如果熬点中药什么的就惨了。

  威海的人口数量很少,但全国各地的人都有来威海买房,所以威海的房子也不能用一个小城市来衡量。威海公寓具备了以上所说的优缺点的同时,还有一个旅游地产因素,除了养老、度假、休闲居住之外,民宿、酒店也是一个比较不错的营收点。俗话说“靠山吃山、靠海吃海”,威海公寓的海景房就是威海“吃海”的一个表现。

  很多外地人来威海并不是定居,只是每年固定一段时间过来小住,比如7月中旬,全国火热的天气,动不动就38度以上。而威海不夸张的说,晚上睡觉多少还得盖点什么,空调需要开,也就是睡觉前开一会即可凉爽整晚上。既然是度假那就没必要去买那些动不动就200多万的住宅,50万左右的公寓即可满足以上的需求,拎包入住,一线海景,何乐而不为呢?

  有着一线海景的公寓产品,兼具了旅游、度假、养老等因素,是外地人比较热衷的房子,也是本地年轻一族租房首选,哪怕上下班多走一段距离,每天睡在这样的房子离,工作减压效果绝对是不用质疑的。当然,这样的公寓产品价格也不低的。

  高区海水浴场周边:威高青缇湾、海信海景壹号。一线海景+林海公园,市区范围,可以说这两个公寓产品是无敌配置了,属于那种谁见谁爱的项目,但14000元左右的单价也确实不低,再有就是周边生活配套有些不方便,但话有说回来,既然是度假什么的,要这么高的配套意义大么?有这么开阔的视野和良好的足矣。

  金沙滩海水浴场:金海滩壹号位于威海高技区北部,西至钦村河入海口,东至工业大学规划用地,南至文化生活区,北至环海。

  均价16000元左右,优势在于金海滩壹号作为商业综合体,包括酒店、公寓、展示、文娱、医疗等多种功能。以及周边的哈工大、山大两所大学。

  葡萄滩:雨润城,算是公寓项目产品中比较好的项目,整体看上去更像是住宅小区。均价8500元/平,精装交付,性价比还算不错。优势:、物业管理、以及户型,重点说下户型,59—110平,有些想住宅,卫生间、客卧分明,超大阳台。缺点:周边配套较低,距离海岸线不算近,除了最前排楼栋且10楼以上能看海,其他均不能享受海景。

  山海一品:首先处在远遥油画小镇中心,距离海岸线米左右。项目自身就是一个文旅产品,2号楼作为艺术家活动中心,这些会给项目在旅游旺季带来客流;其次,位于威海后花园,这里是旅游观光的好地方,每年会有大量游客前来观光戏水,加上项目大部分户型都有很好的观海效果。优势:看海、出租、海岸线、周边配套;缺点:周边较差。

  海滨一线海景:恒大海景、祥泰紫宸、唐人海湾公馆(二手房)、九龙湾公寓。毋庸置疑,这几个项目不论从海景、品质、规划、出租收益、周边配套都算的上威海地区最好之一,均价12000-14000元左右也相对容易让人接受。只不过,有配套必然有影响,比自主干的噪音、扬尘影响等。

  除了所说的海景公寓之外,威海的公寓产品还是比较多的,但对于投资者来说,具体应该怎么去选?

  当然,威海城市规模以及人口数量,远达不到大城市中的租售比,但是一些地段的公寓产品依旧是具备一定的投资价值。对于投资者而言,公寓产品的升值空间是比较慢的,但也是一个不错的资产保值的产品,更多情况下,出租的灵活性成为了公寓的主要受益之一。一线海景公寓固然比较容易出租,而且还可以作为民宿投资使用。那么“内陆”公寓的要想获得更高的出租收益,就完全取决于地段和商圈。

  韩乐坊(也是高铁站、汽车站商圈):商业氛围非常浓厚的地方,也是很多年轻群体热衷的地方,这里的公寓产品相对来说比较受欢迎,但大多都是二手房了,可以参考下。

  峰汇国际:青岛边、长峰商圈,这一地段算是经区与环翠较为居中的,也是青岛最中段的,向南到经区、九龙湾,向北到市里都常方便,向东距离海岸线分即可到达。所以,这里是上班族最为理想的居住地,公寓的出租价值显而易见,顺带做些民宿也是未尝不可,毕竟距离高铁站也就5分成车程。

  丰禾商品城:威海经区南部最大的小商品批发市场,人流量非常大。这里的公寓为周边的店铺主、员工提供了非常便利的居住场所,出租出售都比较容易。推荐:丰禾、佳源名城。

  欧乐坊:世昌大道西侧,高区商业娱乐中心,类似于韩乐坊的一个地方,但现在的人气与热度远不及韩乐坊了,在售公寓产品多以居家户型为主,参考一下吧。

  寨子印象汇:纯市中心公寓产品,优势是依托希尔顿欢鹏酒店,以合作分红形式投资,是一个20年的长线投资产品,收益有保障,但是战线拉的比较长,纯投资性质。

  除了这些,像威高广场、竹岛大润发、九龙湾等周边的一些公寓产品也有很多,但基本都归类于这些属性之中。在威海投资民宿产品,如果您考虑做民宿、出租,尽量靠近海岸线,以观海效果的优劣决定出租价格的高低;或者靠近高铁站、商业中心,因为这些地方的人气较旺,人多的地方做什么生意都比较容易;最后就是具备很高的交通便利性质,为年轻上班群体租房提供便利,大道稳定的长期出租收益。推荐拓展阅读:麻辣烫 做麻辣烫怎样做,推荐拓展阅读:2019年麻辣烫品牌排行榜_麻辣烫加盟排行榜

 

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